Основная деятельность ИП продажа земельных участков (собственного имущества). Земельные участки находятся в собственности физического лица. ИП является членом НП и внес взнос на строительство сетей коммуникаций. ИП осуществляет продажу земельных участков и передает права пользования сетями.
Может ли ИП в рамках своей деятельности передавать права? Возникают ли у ИП налоги, если да, то какие? Как ИП заполняет от передачи прав 3-НДФЛ?
Ответ:
1. На основании п.2 ст.1 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Таким образом, индивидуальный предприниматель вправе уступить на возмездной основе или передать иным способом свои имущественные права, возникшие на основании договора, закона или иного правоустанавливающего документа.
Порядок передачи прав регламентирован ст.382-390 ГК РФ. Не допускается передача прав, неразрывно связанных с личностью должника, а также нематериальных благ, определенных в ст.150 ГК РФ. Таким образом, для исключения споров о законности передачи какого-либо права индивидуальным предпринимателем документы о передаче такого права должны свидетельствовать о его имущественном характере и определять объем передаваемых прав. Стоимостное выражение передаваемых прав также будет иметь значение при определении налоговой базы индивидуального предпринимателя.
В представленных на экспертизу документах права члена некоммерческого партнерства не определены должным образом. Формулировка устава «право пользования результатами деятельности Партнерства пропорционально произведенным взносам» не позволяет определить конкретный объем передаваемого права и, следовательно, дает возможность оспаривать факт передачи права.
Рекомендуем уточнить п.3.11 устава, связать право пользования инфраструктурными объектами с правом владения земельным участком и определить объем права в доле, соответствующей общей сумме взносов члена партнерства или в сумме только целевых взносов.
Кроме того, целесообразно в п.5.1.8 устава уточнить право члена партнерства на получение имущества после ликвидации в пределах суммы его взносов, что будет соответствовать абз.6 п.3 ст.8 Федерального закона от 12.01.1996 №7-ФЗ «О некоммерческих организациях».
Соответственно, в п.5.1.9 устава целесообразно к праву пользования добавить право требования имущества при ликвидации в объеме документально подтвержденной суммы взносов выходящего из партнерства члена.
При наличии таких дополнений в уставе уступаемое право будет конкретизировано как имущественное право, определено по сумме и документально подтверждено.
2. В соответствии с пп.5 п.1 ст.208 Налогового кодекса РФ (далее – НК РФ) доходами физического лица признаются доходы от реализации прав требования к российской организации, таким образом, доход индивидуального предпринимателя от уступки права пользования инфраструктурными объектами дачного поселка и возврата имущества в случае ликвидации партнерства облагается налогом на доходы физических лиц по ставке 13%.
При расчете налоговой базы на основании п.1 ст.221 НК РФ индивидуальный предприниматель вправе заявить профессиональный вычет в сумме документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с извлечением доходов. Если документально подтвердить расходы не представляется возможным, то индивидуальный предприниматель может заявить профессиональный вычет в размере 20% полученного дохода.
Учет доходов и расходов индивидуальный предприниматель ведет в специальной книге, предусмотренной Порядком учета доходов и расходов и хозяйственных операций для индивидуальных предпринимателей, утвержденным Приказом Минфина РФ и МНС РФ от 13.08.2002 N 86н/БГ-3-04/430. Итоговые данные из книги вносятся в лист В декларации 3-НДФЛ и далее после суммирования с иными доходами в соответствии с процедурой заполнения декларации, установленной Приказом Минфина РФ от 29.12.2009 №145н «Об утверждении формы налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц (форма 3-НДФЛ) и порядка ее заполнения», отражаются по строке 010 раздела 1 декларации 3-НДФЛ.
Во избежание возможных споров о праве индивидуального предпринимателя на профессиональные вычеты при регистрации целесообразно заявить вид деятельности «купля-продажа земельных участков и финансирование создания соответствующих инфраструктурных объектов».
3. В соответствии с п.1 ст.143 НК РФ индивидуальные предприниматели признаются плательщиками НДС. В соответствии с пп.1 п.1 ст.146 НК РФ передача имущественных прав подлежит обложению НДС. При этом на основании п.3 ст.155 НК РФ при передаче имущественных прав налогоплательщиками налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав.
В то же время на основании пп.6 п.2 ст.146 НК РФ реализация земельных участков НДС не облагается. Соответственно, для оптимизации налогообложения деятельности индивидуального предпринимателя целесообразно передавать права за вознаграждение, не превышающее общей суммы целевых взносов в некоммерческое партнерство, а всю прибыль по сделке закладывать в цену реализации земельного участка.
В связи с этим, а также в связи с невозможностью приобретения прав на пользование инфраструктурными объектами до вступления покупателя земельного участка в партнерство целесообразно в договоре купли-продажи участка предусмотреть не передачу прав, а обязательство продавца по передаче прав пользования инфраструктурными объектами по отдельному договору, заключаемому после вступления покупателя в партнерство. Таким образом, будут соблюдены юридические формальности передачи прав между членами партнерства, а также будет четко разделена стоимость земельного участка и передачи прав, что позволит избежать уплаты НДС и исключить споры по определению налоговой базы. Либо в уставе партнерства должно быть предусмотрено, что покупатель земельного участка автоматически становится членом партнерства без уплаты вступительного взноса, если договором купли-продажи предусмотрена передача прав пользования инфраструктурой от продавца к покупателю.
4. В период владения земельным участком индивидуальный предприниматель является плательщиком земельного налога. Порядок его исчисления и уплаты регламентирован гл.31 НК РФ и соответствующим местным нормативным актом в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка. Налогом на имущество земельные участки не облагаются.
