Для того, чтобы начать строительство необходимо иметь земельный участок на праве собственности или в аренде. Лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта называется застройщиком (п. 16 ст. 1 ГДР РФ). Им может быть как физическое, так и юридическое лицо. Застройщик организует процесс строительства.

Организация, для которой производится строительство, имеет название инвестор. Она производит инвестирование - вложение денежных средств в создание нового объекта строительства.

Инвестор - юридическое или физическое лицо, осуществляющее вложения собственных, заемных и привлеченных средств в создание и воспроизводство основных средств.
Если финансовых возможностей одной организации недостаточно, привлекаются дополнительные инвесторы, которых называют субъинвесторами или соинвесторами.

Построенное здание или сооружение будет находиться в собственности таких организаций.

Инвестор чаще всего не является специализированной строительной организацией. Такая организация, как правило, не имеет свидетельства о допуске к определенному виду или видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства.

Для осуществления строительства инвестор заключает договор с застройщиком. Застройщик либо сам занимается подбором подрядных строительных организаций, осуществляет технический и архитектурный надзор за строительством, либо может привлечь специализированную организацию, которая называется «заказчик». С 2010 г. отменено лицензирование строительных работ. Эти виды работ будут выполняться только на основании допуска, выданного саморегулируемой организацией (п. 4 ст. 48, п. 1 ст. 55.8 Градостроительного кодекса РФ, п. 1 ст. 3.2 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ», п. 6.1 ст. 18 Федерального закона от 08.08.2001 № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности»).

Допуск выдается только членам саморегулируемой организации и только после уплаты вступительного взноса и взноса в компенсационный фонд (п. 6 ст. 55.6 Градостроительного кодекса РФ). Свидетельство о допуске к определенному виду или видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, выдается саморегулируемой организацией без ограничения срока и территории его действия (п. 9 ст. 55.8 Градостроительного кодекса РФ).

Таким образом, для осуществления функций заказчика-застройщика и подрядчика требуется свидетельство о допуске к этим видам работ

Строительные работы непосредственно выполняют подрядные организации - генподрядчик и субподрядчики.

Подрядчик - юридическое лицо, выполняющее подрядные работы для застройщика по договору на строительство. Любая подрядная организация для выполнения работ может нанять нового субподрядчика. В этом случае для своих субподрядчиков она выступает в роли генподрядчика. Для выполнения функций генподрядчика требуется свидетельство о допуске к этим видам работ.

При наличии соответствующих производственных возможностей и свидетельств о допуске к этим видам работ. субъекты строительства могут совмещать свою деятельность. Так, инвестор может одновременно являться заказчиком-застройщиком и/или подрядчиком, а заказчик-застройщик может одновременно выполнять подрядные работы.

Заказчик-застройщик руководит работами по строительству объекта для инвестора. Именно заказчик-застройщик должен создать подрядчику условия для выполнения работ, принять эти работы и оплатить их. При этом строительная организация может совмещать функции заказчика-застройщика и подрядчика, т. е, строить хозяйственным способом.
Однако таким способом можно строить только небольшие объекты. Таким образом, процесс строительства складывается из следующих этапов:
1. Инвестор принимает решение о необходимости и возможности строительства нового здания (сооружения).
2. Инвестор заключает инвестиционный договор с заказчиком-застройщиком и перечисляет денежные средства на счет заказчика.
3. Заказчик-застройщик выбирает проектную организация, осуществляет приемку разработанной проектно-сметной документации, согласовывает ее в установленном порядке и производит оплату данной работы.
4. Заказчик-застройщик заключает договор с генеральным подрядчиком на выполнение строительных работ. При выполнении строительных работ подрядным способом застройщик по отношению к подрядной строительной организации выступает в роли заказчика.
5. В процессе строительства заказчик-застройщик перечисляет денежные средства непосредственно на счет генерального подрядчика, а при необходимости обеспечивает стройку материалами, осуществляет технический контроль за выполненными работами.
6. После выполнения всего объема работ генподрядчик сдает объект строительства заказчику-застройщику, который обеспечивают получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в соответствии с ст. 55 ГДР РФ и передачу объекта инвестору.

Перед заказчиком-застройщиком стоят следующие задачи:
• аккумулирование денежных средств инвесторов (дольщиков) для обеспечения строительства;
• обеспечение технического надзора за строительством.

Таким образом, если в процессе строительства отсутствует организация, которая имеет свидетельств о допуске на выполнение функций заказчика-застройщика, то это делает невозможным осуществлять контроль за строительством и осуществлять приемку объекта государственной комиссией. Следовательно, ввод объекта в эксплуатацию будет невозможен.

Заказчик-застройщик имеет право строить объект на собственные средства. В этом случае он одновременно является инвестором строительства. Он может также брать для строительства кредиты и займы или привлекать соинвесторов (дольщиков).

Заказчик-застройщик может вести строительство только за счет средств инвесторов. Такая фирма называется «специализированный заказчик-застройщик». Все расходы, которые несет заказчик-застройщик, должны быть предусмотрены сметой. Составляют ее перед началом строительных работ. Причем в смете нужно отдельно указать, сколько денег предприятие выделит собственно на строительство, а сколько - на содержание заказчика-застройщика.

Большинство работ, выполняемых заказчиком, следует относить к строительным, в соответствии с ОКВЭД (15). Однако следует отметить, что не все работы, выполняемые заказчиком, можно отнести к строительным.