03-05-2012 Кадастровая оценка недвижимости может быть оспорена ее владельцем
Правительство ведет разговоры о введении единого налога на недвижимость еще с 1997 года. В 2011 году президент Дмитрий Медведев в бюджетном послании заявил, что налог нужно ввести уже в 2012 году. Правда, в Минфине считают, что введение этого налога возможно не ранее 2014 года. До конца этого года Росреестр только закончит кадастровую оценку объектов недвижимости, на основе которой будет высчитывать новый налог.
О том, как идет работа по кадастровой оценке недвижимости в России, будет ли она закончена в срок и как сможет россиянин оспорить эту оценку, рассказал начальник управления оценки объектов недвижимости Росреестра Алексей Штейников.
В: Как создается кадастр объектов недвижимости и земельных участков?
О: Работы по включению в кадастр недвижимости сведений о ранее учтенных земельных участках были проведены еще в 2004–2005 годах. В этой связи можно сказать, что кадастр недвижимости в отношении земельных участков уже создан. С 2006 года введен земельный налог от кадастровой стоимости, поэтому для каждого земельного участка определена его кадастровая стоимость и внесена в государственный кадастр недвижимости. Кадастровая стоимость – величина непостоянная и меняется во времени в связи с изменением рыночной конъюнктуры и инфраструктуры территорий. Поэтому с определенной периодичностью, в соответствии с законодательством не реже чем один раз в пять лет, проводится актуализация результатов определения кадастровой стоимости.
Для включения сведений в государственный кадастр недвижимости об объектах капитального строительства (здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства) необходимо проинвентаризировать все технические паспорта на такие объекты, оформленные БТИ. В соответствии с поручением правительства РФ по введению налога на недвижимость стоит задача по созданию реестра всех учтенных БТИ объектов недвижимости на территории Российской Федерации. Кроме того, необходимо провести кадастровую оценку таких объектов.
В 12 субъектах работы по кадастровой оценке уже завершены. Сейчас близится к завершению оценка еще в 29 регионах. В оставшихся 42 регионах уже объявлен конкурс по выполнению кадастровой оценки, до конца 2012 года эта оценка будет завершена.
В: Как проходит процедура кадастровой оценки?
О: До 2011 года порядок проведения государственной кадастровой оценки устанавливался правительством Российской Федерации. Сейчас концепция кадастровой оценки кардинально изменилась, можно сказать, что прошла ее коренная модернизация.
Во-первых, кадастровая оценка сейчас проводится в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Во-вторых, минимизировано участие государства в этом процессе. Раньше кадастровая оценка администрировалась на уровне федерального органа – Роснедвижимостью, затем Росреестром. Новая концепция предусматривает передачу таких полномочий профессиональному сообществу – оценщикам и саморегулируемым организациям оценщиков (СРО). Сейчас оценщик сам вправе выбрать подходы и методы проведения кадастровой оценки, а саморегулируемые организации проверяют результаты этой оценки.
В: Какие механизмы существуют для того, чтобы оценщик не сумел занизить или завысить кадастровую стоимость объекта в чьих-либо интересах, например в интересах желающего уйти от уплаты части налога собственника?
О: У заказчика работ (это органы власти субъекта РФ, а до 2013 года также Росреестр) как таковых инструментов давления на оценщика или влияния на его деятельность нет. В законодательстве провозглашен принцип независимости оценки. Оценщик - это лицо, которое законодательством уполномочено оценивать объекты недвижимости. К нему предъявляется ряд требований. Во-первых, он должен быть членом саморегулируемой организации оценщиков, во-вторых, он должен застраховать свою ответственность. Он несет персональную ответственность за результат оценки, и никто – ни заказчик, ни иное лицо – не имеет возможности повлиять на его профессиональное суждение.
Существует также институт экспертизы результатов оценки. Эту экспертизу имеет право проводить только саморегулируемая организация оценщиков, членом которой является оценщик. В рамках кадастровой оценки результаты оценки подлежат обязательной экспертизе. Оценщик должен сдать свой отчет об оценке саморегулиремой организации, которая должна дать заключение о соответствии или несоответствии законодательству такого отчета. Только после этого заказчик принимает решение о приемке отчета.
В: Может ли собственник объекта недвижимости оспорить результаты кадастровой оценки?
О: Если налогоплательщик считает, что кадастровая стоимость его объекта недвижимости не является достоверной, то имеется два способа, как оспорить оценку. Первый вариант – в судебном порядке, путем обращения в арбитражный суд. По решению суда в государственный кадастр недвижимости будут внесены необходимые изменения.
Второй вариант – решить спор во внесудебном порядке. Если налогоплательщик не согласен с кадастровой оценкой своей недвижимости, он может подать заявление в специальную комиссию по оспариванию кадастровой стоимости. Это постоянно действующая комиссия, которая функционирует в каждом регионе. В нее входят представители органов власти субъекта РФ, Кадастровой палаты, территориального управления Росреестра и Национального совета об оценочной деятельности. Комиссия в течение месяца обязана рассмотреть заявление и принять соответствующее решение.
У налогоплательщика может быть два основания для оспаривания кадастровой стоимости объекта в комиссии. Если он не согласен с исходными данными, которые использовал оценщик. Например, по его документам площадь земельного участка одна, а оценщик определял стоимость по другой площади. Второе основание – когда налогоплательщик приносит в комиссию отчет об определении рыночной стоимости его объекта недвижимости. В этом случае комиссия даже не имеет права подвергать сомнению результаты этой рыночной оценки и обязана принять решение о пересмотре кадастровой стоимости объекта. Если рыночная стоимость, которую определил оценщик, отличается от кадастровой более чем на 30%, заявитель должен также принести в комиссию заключение от СРО на этот отчет. |
|
|
