Указанные стандарты не применяются к:

• основным средствам, классифицируемым как предназначенные для продажи в соответствии с МСФО 5 «Долгосрочные активы, предназначенные для продажи, и прекращенная деятельность;
• биологическим активам, связанным с сельскохозяйственной деятельностью (см. МСФО 41 «Сельское хозяйство»);
• признанию и оценке активов, связанных с разведкой и оценкой (см. МСФО 6 «Разведка и оценка запасов полезных ископаемых»);
• правам пользования недрами и запасами полезных ископаемых, таких как нефть, природный газ и аналогичные невозобновляемые ресурсы.

Основные средства представляют собой материальные активы, которые:
a) используются организацией для производства или поставки товаров и услуг, или для административных целей; и
b) предполагается использовать в течение более чем одного отчетного периода.

Первоначальная стоимость объекта основных средств включает:
a) покупную цену, включая импортные пошлины и невозмещаемый налог на покупку за вычетом торговых скидок и возвратов переплаты.
b) любые затраты, непосредственно связанные с доставкой актива в нужное место и приведение в состояние, обеспечивающее его функционирование в соответствии с намерениями руководства организации.
c) первоначальную оценку затрат на демонтаж и удаление объекта основных средств и восстановление природных ресурсов на занимаемом им участке после окончания использования.

Пример: За период возведения здания компания понесла следующие расходы:

Стоимость строительных материалов	100 000 рублей
Расходы на оплату труда	150 000 рублей
Вознаграждение архитектора	20 000 рублей
Юридические услуги за регистрацию прав собственности	5 000 рублей
Административные расходы	30 000 рублей

Известно также, что в ходе строительства работы приостанавливались на неделю из-за отсутствия материалов. За период простоя была начислена заработная плата в размере 9 000 рублей.

Стоимость здания составит:

Стоимость строительных материалов	100 000 рублей
Расходы на оплату труда (150 000 – 9 000)	141 000 рублей
Вознаграждение архитектора	20 000 рублей
Юридические услуги за регистрацию прав собственности	5 000 рублей
Итого	266 000 рублей

Последующие затраты – капитализация в стоимости основных средств

Последующие затраты

• могут признаваться капитальными и
• добавляться к балансовой стоимости объекта в той мере, в какой они могут быть возмещены при дальнейшем использовании объекта только в случае, если они приведут к увеличению/восстановлению экономических выгод от объекта

Последующие затраты – расходы отчетного периода

• Балансовая стоимость основных средств не включает расходы на его повседневную эксплуатацию;
• Затраты на сервисное обслуживание и эксплуатацию списываются на финансовый результат (ОПУ) по мере их возникновения.

Части некоторых объектов основных средств могут требовать замены через определенные промежутки времени.
Например, сиденья в салоне самолета могут требовать неоднократной замены в течение срока эксплуатации самолета.

Отдельные объекты основных средств могут также приобретаться для менее частого использования, например, для замены внутренних перегородок в здании, или для однократной замены объектов основных средств.

Балансовая стоимость объектов основных средств включает стоимость замены конструктивных частей этих объектов, при этом затраты на замену учитываются в момент их возникновения.

Новая балансовая стоимость = старая балансовая стоимость + стоимость новой конструктивной части – стоимость старой конструктивной части

Последующий учет

• Модель учета по первоначальной стоимости
учет ОС по его первоначальной стоимости за вычетом накопленной амортизации и накопленных убытков от обесценения.
• Модель переоценки
ОС подлежит учету по переоцененной стоимости, равной его справедливой стоимости на дату переоценки, за вычетом любой накопленной впоследствии амортизации и любых накопленных впоследствии убытков от обесценения.

Переоценка с сохранением степени износа

Первоначальная стоимость и накопленная амортизация на дату переоценки пересчитываются пропорционально изменению балансовой стоимости актива до вычета износа.

В результате
• балансовая стоимость равна переоцененной стоимости на дату переоценки;
• изменения нормы амортизации не требуется

При этом в бухгалтерском учете делаются следующие проводки:

Д-т Основные средства
К-т Фонд переоценки ОС

Д-т Фонд переоценки
К-т Амортизация ОС

Переоценка с пересмотром срока полезного использования

• Накопленная амортизация исключается из первоначальной стоимости актива.
• Полученная балансовая стоимость переоценивается до рыночной стоимости на дату переоценки.

В результате
• Стоимость переоцененного объекта равна его справедливой стоимости на дату переоценки,
• а накопленная амортизация равна нулю.

При этом в бухгалтерском учете делаются следующие проводки:

Д-т Амортизация ОС
К-т Основные средства

Д-т Основные средства
К-т Фонд переоценки ОС

Убытки от обесценения

Компания должен периодически сопоставлять балансовую стоимость отдельных объектов или групп однородных объектов основных средств с возмещаемой стоимостью.

Когда возмещаемая сумма становится ниже балансовой стоимости, последняя должна быть уменьшена до возмещаемой суммы – признан убыток от обесценения.

• при первой модели учета основных средств (первоначальная стоимость – амортизация – убытки от обесценения) относится на расходы (ОПУ) полностью;
• при второй модели учета (по справедливой стоимости) признается расходом только в той части, в какой он не покрывается суммой дооценки по результатам предыдущей переоценки.

Амортизация

Амортизация - это систематическое распределение амортизируемой стоимости актива на протяжении срока его полезной службы.

Амортизация актива начинается с момента, когда актив может быть использован по назначению, т.е. когда он находится в месте и в условиях, необходимых для того, чтобы этот актив мог работать в порядке, предусмотренным руководством.

Начисление амортизации не прекращается, когда объект основных средств прекращает использоваться за исключением случаев, когда он полностью самортизирован, или компания выбрала метод амортизации в зависимости от объема производства.

Правила амортизации:
• Амортизируемая стоимость объекта (за вычетом ликвидационной) списывается систематически на протяжении срока полезной службы;
• Используемый способ амортизации отражает процесс потребления компанией экономических выгод, заключенных в объекте;
• Амортизационные отчисления за каждый период признаются расходом.

Начисление амортизации

Начинается с момента, когда актив готов к использованию

Прекращается с наиболее ранней из дат:
• с момента классификации актива как предназначенного на продажу;
• после прекращения признания (продажа, уничтожение).

Основные способы начисления амортизации:

• линейный - равномерное распределение амортизируемой стоимости объекта в течение срока его полезной службы;
• пропорционально объему производства – исходя из предполагаемой производительности актива;
• уменьшаемого остатка - уменьшение суммы амортизации на протяжении срока полезной службы;
• суммы чисел лет.

Технический и моральный износ (даже если объект основных средств не использовался) часто снижают срок его полезной службы.
При определении срока полезного использования основного средства необходимо принимать во внимание следующее:
• ожидаемое использование актива, которое зависит от количества выпущенной продукции.
• ожидаемый физический износ, который зависит от эксплуатационных факторов, таких как количество часов использования основного средства, ремонт и техническое обслуживание.
• технический и моральный износ, возникающие в результате изменений или усовершенствований производства, а также в связи с изменением спроса на рынке продукции или объема предоставления услуг по объекту основных средств.
• юридические и прочие ограничения по использованию основного средства, например, связанные с правилами техники безопасности или с истечением срока сдачи объекта в аренду.
• политика компании в отношении активов может определять их выбытие по истечении определенного времени.

Очень часто срок полезного использования основного средства устанавливается на основе взвешенного решения и основывается на опыте использования подобных основных средств.

Пересмотр срока полезного использования

Срок полезного использования объектов основных средств должен анализироваться на каждую отчетную дату и пересматриваться, если текущие оценки существенно отличаются от сделанных ранее.

Пример:

Станок был приобретен 1 января 2006 года за 100 000 рублей. Срок полезного использования был установлен 5 лет. По состоянию на 1 января 2008 года был сделан анализ, который показал, что оставшийся срок полезного использования данного станка составляет 8 лет.
Компания применяет линейный метод начисления амортизации.

В данном случае амортизация начисленная за 2008 года будет рассчитываться следующим образом:
1. Амортизационные отчисления накопленные на момент пересмотра срока полезного использования (1 января 2008): (100 000 рублей/5)*2=40 000 рублей.
2. Остаточная стоимость станка на дату пересмотра срока полезного использования: 100 000 – 40 000 = 60 000 рублей.
3. Амортизационные отчисления, начиная с 2008 года составят: 60 000/ 8 = 7 500 рублей

Выбытие и реализация

Прибыли или убытки, возникающие от выбытия или реализации объекта основных средств, должны определяться как разность между оценочной стоимостью чистых поступлений (выручкой) от выбытия и балансовой стоимостью актива.

Финансовый результат от выбытия/реализации признается как доход или расход в отчете о прибылях и убытках.

Раскрытие информации

Учетная политика:
• Способы оценки каждого вида актива;
• Методы и нормы амортизации для каждого вида актива.

Отчет о прибыли и убытках
• Затраты на амортизацию по каждому виду актива;
• Эффект существенных изменений в оценках основных средств.

Отчет о финансовом положении и Примечания
• Балансовая стоимость за вычетом накопленной амортизации по каждому виду активов на начало и конец периода;
• Сверка движения в балансовой стоимости в течение периода;
• Незавершенное строительство;
• Основные средства, находящиеся в залоге;
• Обязательства по приобретению основных средств.

Когда объект основных средств отражается по переоцененной стоимости:
• Способ и дата переоценки;
• Остаток резерва переоценки;
• Привлекался ли независимый оценщик;
• Характер индексов для определения восстановительной стоимости.

Балансовая стоимость каждого вида основных средств, если бы они признавались в финансовой отчетности по первоначальной стоимости.

Аренда

Аренда предусматривает передачу актива собственником за плату. Краткосрочные договоры аренды обычно рассматриваются как операционная аренда.
Пользователь арендуемого актива может получить экономическую выгоду, связанную с постепенной оплатой стоимости арендованного актива, нежели с единовременной оплатой в случае приобретения актива. Кроме того, в различных странах по операциям аренды предусмотрены определенные налоговые льготы.
Одной из форм аренды является продажа актива с последующей обратной арендой. В данном случае продавец актива (арендатор) владеет активом, контроль над которым он хочет сохранить. Арендатор продает актив арендодателю, который в свою очередь сдает его обратно в аренду арендатору. В конце периода аренды арендатор или продлевает договор аренды, выкупает актив у арендодателя, или отказывается от дальнейшей аренды.
Аренда отражается в учете исходя из ее экономической сущности, а не только юридической формы.
Хотя арендатор может и не получить право собственности на арендуемый актив при финансовой аренде, он получает экономическую выгоду от арендуемого актива в течение большей части срока его полезной службы, в обмен выплачивая справедливую стоимость актива и соответствующие финансовые расходы.
При отражении актива показывается соответствующее ему обязательство по выплате будущих арендных платежей.
Если такие операции по аренде не отражаются в отчете о финансовом положении арендатора, то активы и обязательства компании оказываются недооцененными, что приводит к искажению показателей отчетности.

Классификация аренды

Классификация аренды основывается на том, в какой степени риски и вознаграждения от арендуемого актива относятся к арендодателю или арендатору.
Риски заключаются в возможности образования убытков в результате простоя производственных мощностей, технологической отсталости и изменения экономических условий.
Вознаграждения связаны с ожидаемой прибылью от хозяйственной деятельности в течение срока полезной службы актива, а также в связи с увеличением его ликвидационной стоимости.
Аренда классифицируется как финансовая аренда, если она предусматривает передачу арендатору практически всех рисков и вознаграждений, связанных с владением активом.
Аренда классифицируется как операционная аренда, если она не предусматривает передачу арендатору практически всех рисков и вознаграждений от владения активом.

Например, на практике встречаются следующие отличительные особенности финансовой аренды:

• договор предусматривает передачу права собственности на объект основных средств арендатору по окончании срока аренды;
• арендатор имеет возможность приобрести актив по привлекательной цене;
• срок аренды составляет основную часть срока полезного использования объекта основных средств, даже если право собственности не передается;
• текущая стоимость суммы минимальных арендных платежей почти полностью покрывает справедливую стоимость арендуемого основного средства;
• арендуемые основные средства имеют настолько специфическое назначение, что без значительных переделок их может использовать только данная компания.

Дополнительными свидетельствами финансовой аренды могут быть следующие условия, предусмотренные в договоре:
• если арендатор вправе расторгнуть договор аренды, то убытки арендодателя, связанные с расторжением договора, покрываются арендатором;
• возникновение прибыли или убытка в результате изменения справедливой стоимости находящегося у арендатора актива в сравнении с его ликвидационной стоимостью (например, в форме скидки с величины арендной платы, эквивалентной большей части поступлений от продажи актива по окончании аренды);
• у арендатора есть возможность продлить аренду на новый срок по ставке, которая значительно ниже рыночной.

Если аренда не предполагает передачу практически всех рисков и вознаграждений от обладания объектом основных средств, то она классифицируется как операционная аренда.
Аренда классифицируется в начале срока аренды. Если арендатор и арендодатель достигают соглашения об изменении условий аренды в такой степени, что это изменит классификацию аренды, то пересмотренная аренда учитывается в соответствии с новыми условиями договора аренды.

Отражение аренды в финансовой отчетности арендатора

1. Финансовая аренда

В начале срока аренды арендатор должен отразить финансовую аренду как актив (в качестве арендованного объекта) и обязательство (обязательство по аренде) в отчете о финансовом положении в оценке по справедливой стоимости арендованного объекта или по текущей стоимости минимальных арендных платежей, если она меньше справедливой стоимости.
Обычно величина арендного обязательства равна справедливой стоимости арендуемого объекта. Если оценка обязательства принимается в сумме минимальных арендных платежей, его следует представлять в виде элементов займа: основной суммы и процентов. Расчет текущей стоимости минимальных арендных платежей приводит к выделению процентного компонента арендных платежей. Указанный расчет подразумевает использование ставки дисконтирования.
Ставка дисконтирования, применяемая при расчете текущей стоимости минимальных арендных платежей, является процентной ставкой, используемой для учета аренды (если этот показатель известен). При невозможности ее расчета следует использовать процентную ставку арендатора по заемным средствам.
Первоначальные прямые расходы арендатора, такие, как проведение переговоров с арендодателем и оформление договора аренды, прибавляются к сумме, отражаемой как актив. Указанные расходы встречаются достаточно редко или не являются существенными, за исключением расходов, связанных с арендой земли и зданий.
В начале срока аренды актив и обязательство по будущим арендным платежам обычно отражаются в отчете о финансовом положении одной и той же суммой, за исключением случаев, когда первоначальные прямые расходы арендатора по аренде прибавляются к сумме, отражаемой как актив.
Не следует производить зачет обязательства по арендуемым активам и стоимости арендуемого актива в финансовой отчетности. Если в отчете о финансовом положении проводится разграничение между краткосрочными и долгосрочными обязательствами, то аналогичное разграничение проводится и в отношении обязательств по аренде.

Арендные платежи подлежат разграничению на финансовые расходы и уменьшение суммы непогашенных обязательств. Финансовые расходы следует признавать в каждом отчетном периоде в течение срока аренды для того, чтобы обеспечить постоянную величину процентной ставки по остающейся величине обязательства.
Большинство арендных платежей остаются неизмененными в течение аренды. В начале аренды большую часть платежей составляют проценты, а погашение основной суммы является небольшим элементом. По мере продолжения аренды повышается доля выплат по основной сумме долга, а доля процентов уменьшается.
Основная сумма долга уменьшается. Соответственно, при постоянной процентной ставке каждый месяц выплачивается все меньшая сумма процентов.
График платежей, в котором произведено деление суммы уплачиваемых процентов и основной суммы долга, обычно предлагается арендодателем. В обратном случае, при распределении стоимости всех элементов арендных платежей между периодами в течение срока аренды, арендатор может составить предварительный график в целях упрощения расчетов, зная итоговые показатели по расходам и всем элементам аренды.
Пропорциональная арендная плата может отражаться как расход в периоде, когда она была понесена.

Сумма расходов на амортизацию актива и финансовых расходов за отчетный период редко совпадает с суммой расходов на выплату арендной платы за указанный период, соответственно, нельзя признавать расходы на выплату арендной платы как расход. Поэтому вероятность того, что оценка арендуемого актива и величина соответствующего обязательства будут равны после начала срока аренды, ничтожно мала.
Для определения степени обесценения арендованного актива компания-арендатор руководствуется МСФО 36 "Обесценение активов".
В отношении финансовой аренды арендаторы обязаны раскрывать в отчетности следующую информацию:
(1) по каждой группе активов - чистую балансовую стоимость по состоянию на отчетную дату;
(2) выверку между общей суммой минимальных арендных платежей по состоянию на отчетную дату и их текущей стоимостью.
Помимо этого организация обязана раскрывать информацию об общей сумме будущих минимальных арендных платежей по состоянию на отчетную дату, а также их текущую стоимость по каждому из следующих периодов:
 до одного года;
 в период между одним годом и пятью годами;
 по истечении пяти лет;
(3) условную арендную плату, отражаемую как расход в отчетном периоде;
(4) общую сумму будущих минимальных платежей по субаренде, которые предполагается получить в рамках нерасторжимой субаренды, по состоянию на отчетную дату;
(5) общее описание существенных положений договора аренды, в том числе:
 основания для определения пропорциональной арендной платы;
 возможность и условия возобновления аренды или возможности приобретения арендуемого объекта в собственность, а также положения, регламентирующие повышение арендной платы;
 ограничения, установленные договором аренды, в частности, в отношении дивидендов, дополнительной задолженности и продления срока аренды.

2. Операционная аренда

Арендные платежи по операционной аренде должны учитываться в качестве расходов в течение срока аренды по мере их возникновения, если другой способ отнесения расходов не является более целесообразным.
В отношении операционной аренды арендаторы обязаны раскрывать следующую информацию:
(1) общую сумму будущих минимальных арендных платежей в рамках нерасторжимой операционной аренды по каждому из следующих периодов:
 до одного года;
 в период между одним годом и пятью годами;
 по истечении пяти лет;
(2) общую сумму будущих минимальных платежей по субаренде, которые предполагается получить в рамках нерасторжимой субаренды по состоянию на отчетную дату;
(3) платежи по аренде и субаренде, признанные как расход в отчетном периоде, обособленно указывая суммы по минимальным арендным платежам, пропорциональной арендной плате и платежам по субаренде;
(4) общее описание существенных положений договора аренды, в том числе:
 основания для определения условной арендной платы;
 возможность и условия возобновления аренды или возможности приобретения арендуемого объекта в собственность, а также положения, регламентирующие повышение арендной платы;
 ограничения, установленные договором аренды, в частности, в отношении дивидендов, дополнительной задолженности и продления периода аренды.

Отражение аренды в финансовой отчетности арендодателей

1. Финансовая аренда

Арендодатель обязан учитывать активы, переданные на условиях финансовой аренды, в отчете о финансовом положении и представлять их как дебиторскую задолженность в сумме, равной величине чистых инвестиций в аренду.
Дебиторская задолженность по финансовой аренде отражается арендодателем в сумме основной суммы долга с учетом начисленных процентов (финансового дохода) за минусом полученной оплаты от арендаторов.
Арендодатели часто несут первоначальные расходы, которые включают такие суммы, как комиссионные расходы, плату за юридические услуги, а также внутренние расходы, непосредственно связанные с ведением переговоров и оформлением договора аренды. К таким расходам не относятся общие накладные расходы, например, расходы, которые несет отдел продаж компании.
В отношении финансовой аренды (кроме аренды с участием арендодателя - производителя или дилера) первоначальные прямые расходы уменьшают первоначальную оценку дебиторской задолженности по финансовой аренде и, соответственно, уменьшают сумму дохода, учитываемую в течение срока аренды. Таким образом, эти расходы распределяются на весь период аренды, а не отражаются сразу же в качестве расхода.
Процентная ставка, используемая при учете аренды, определяется с учетом включения первоначальных прямых расходов в дебиторскую задолженность по финансовой аренде.
Расходы, понесенные арендодателем-производителем или дилером в связи с ведением переговоров и оформлением договора аренды, не включаются в сумму первоначальных прямых расходов. Они учитываются как расход в начале срока аренды.

Признание финансового дохода должно отражать постоянную норму прибыли на чистые инвестиции арендодателя в финансовую аренду.
Большая часть поступлений от аренды остается неизменной в течение срока аренды.
Основная сумма долга с течением срока аренды уменьшается. Соответственно, при постоянной процентной ставке арендодатель каждый месяц получает все меньшую сумму процентов в абсолютном выражении.
Финансовый доход, как правило, распределяется на систематической основе в течение всего срока аренды. Такое распределение дохода обусловлено установленной постоянной нормой прибыли на чистые инвестиции в финансовую аренду.
Ежемесячно арендодатель в учете дебетует счет дебиторской задолженности и кредитует счет учета финансовых доходов по процентам.
Арендные платежи, полученные в отчетном периоде, исключая затраты по обслуживанию, уменьшают дебиторскую задолженность в части как основной суммы долга, так и начисленного финансового дохода.
Предполагаемая негарантированная ликвидационная стоимость, используемая при расчете валовых инвестиций в аренду, подлежит регулярному пересмотру. При уменьшении негарантированной ликвидационной стоимости пересматривается распределение финансового дохода между отчетными периодами в течение срока аренды, а уменьшение накопленных сумм дохода признается немедленно.
Арендодатель-производитель или арендодатель-дилер должен признавать прибыль или убыток от продаж в соответствии с принятой учетной политикой. При использовании искусственно заниженной процентной ставки, исходя из которой арендатор произведет начисление финансовых расходов по аренде, арендодатель должен учесть прибыль от продаж в сумме, которая была бы получена с учетом взимания процентов по рыночным ставкам. Таким образом, величина процентного дохода отражается арендодателем исходя из существующей рыночной процентной ставки.
Производители и дилеры часто предлагают клиентам возможность выбора: приобрести или арендовать актив. Финансовая аренда актива обеспечивает получение двух видов дохода для арендодателя-производителя или арендодателя-дилера:
(1) прибыль, эквивалентную той, которая была бы получена в результате продажи арендуемого актива по обычной продажной цене;
(2) финансовый доход в течение срока аренды.
Выручка от продаж, признаваемая производителем или дилером в начале срока аренды, является справедливой стоимостью актива или текущей стоимостью минимальных арендных платежей (если данный показатель ниже справедливой стоимости), рассчитанной с использованием рыночной процентной ставки.
Себестоимость продаж, признанная в начале срока аренды, представляет фактическую стоимость арендованного актива или его балансовую стоимость (если последняя отличается от фактической стоимости арендованного актива) за вычетом дисконтированной величины негарантированной ликвидационной стоимости.
Расходы, понесенные арендодателем-производителем или арендодателем-дилером в связи с проведением переговоров и оформлением договора финансовой аренды, признаются в отчетном периоде, в котором началась аренда, так как они в большей степени связаны с получением прибыли от продаж, чем с финансовым доходом.
Арендодатели обязаны раскрывать следующую информацию о финансовой аренде:
(1) выверку между валовыми инвестициями в аренду по состоянию на отчетную дату и текущей (дисконтированной) стоимостью дебиторской задолженности по минимальным арендным платежам по состоянию на отчетную дату.
Арендодатель обязан дополнительно раскрывать информацию о валовых инвестициях в аренду и о дебиторской задолженности по минимальным арендным платежам по состоянию на отчетную дату с разбивкой по каждому из следующих периодов:
 до одного года;
 в период между одним годом и пятью годами;
 по истечении пяти лет;
(2) неполученный финансовый доход.
(3) величину негарантированной ликвидационной стоимости на отчетную дату;
(4) накопленную безнадежную дебиторскую задолженность по минимальным арендным платежам;
(5) пропорциональную арендную плату, признанную как доход в отчетном периоде;
(6) общее описание существенных условий договора аренды.
Также целесообразно раскрывать информацию о валовых инвестициях в аренду за вычетом неполученного финансового дохода по новому направлению бизнеса в течение отчетного периода за вычетом сумм по расторгнутым арендным договорам.

2. Операционная аренда

Арендодатель обязан представлять активы, переданные на условиях операционной аренды, в отчете о финансовом положении по соответствующей статье.
Доход арендодателя по операционной аренде должен признаваться равномерно в течение срока аренды, если только другой способ учета дохода не является более целесообразным.
Расходы, в том числе на амортизацию, по сданным в аренду активам признаются как расход. Доход от аренды (исключая поступления от арендатора за предоставление услуг, таких, как страхование и техническое обслуживание) признается равномерно в течение срока аренды, даже если денежные поступления производились неравномерно.
Первоначальные прямые расходы, понесенные арендодателем при ведении переговоров и оформлении операционной аренды, должны включаться в балансовую стоимость арендуемого актива и учитываться как расход в течение срока аренды на той же самой основе, что и доход от аренды.
Сданные в аренду активы должны амортизироваться так же, как и аналогичные по характеру использования и выполняемым функциям активы, а расходы на амортизацию должны рассчитываться в соответствии с МСФО 16 "Основные средства" и МСФО 38 "Нематериальные активы".
Для определения степени обесценения арендованного актива организация применяет МСФО 36.
Арендодатели обязаны раскрывать следующую информацию по операционной аренде:
(1) общую сумму будущих минимальных арендных платежей в рамках нерасторжимой операционной аренды по каждому из следующих периодов:
 до одного года;
 в период между одним годом и пятью годами;
 по истечении пяти лет;
(2) общую сумму пропорциональной арендной платы, признанной как доход в отчетном периоде;
(3) общее описание основных положений договора аренды.

Инвестиционная собственность

Инвестиционная недвижимость представляет собой землю или здание, либо часть здания, либо и то и другое), находящаяся в распоряжении (собственника или арендатора по договору финансовой аренды) с целью получения арендных платежей по договору финансовой аренды, доходов от прироста стоимости капитала или того и другого, а не для следующих целей:
 использования в процессе производства или предоставления товаров или услуг, либо для управленческих целей;
 продажи в ходе обычной деятельности.

Земля
Земля представляет собой инвестиционную недвижимость в том случае, если она находится в распоряжении компании с целью получения доходов от прироста стоимости капитала в долгосрочной перспективе или от иного использования в будущем, цель которого в настоящий момент еще не определена.

Здания, предоставленные в аренду
Здания, предоставленные в аренду по одному или более договору операционной аренды, как правило, являются инвестиционной недвижимостью независимо оттого, принадлежат ли они компании, представляющей финансовую отчетность, или находятся в ее распоряжении по договору аренды. Это правило будет также применяться в том случае, если здание в настоящий момент не занято, но идет поиск арендатора.

Недвижимость двойного назначения
Нередко недвижимость используется частично для получения доходов от аренды, а частично — как недвижимость, занимаемая собственником. МСФО 40 «Инвестиционное имущество» определяет, что, когда недвижимость имеет назначение как инвестиционная и неинвестиционная при условии, что определенные части этой недвижимости могут быть по отдельности проданы или сданы в аренду по договору финансовой аренды, такие части должны учитываться отдельно.

При этом, необходимо помнить, что если собственник оказывает сопутствующие услуги пользователю инвестиционной недвижимости, недвижимость не будет соответствовать критерию признания в качестве инвестиционной, за исключением случаев, когда стоимость этих услуг составляет несущественный компонент соглашения. Однако, такие широко распространенные услуги как обеспечение безопасности и техническое обслуживание определены в стандарте как несущественные.

Первоначальная оценка

В соответствии с МСФО 40 инвестиционная недвижимость должна оцениваться при первоначальном признании по первоначальной стоимости, включающей затраты по сделке. В случае покупки недвижимости первоначальная стоимость означает цену покупки и затраты, непосредственно с ней связанные, такие как комиссионные, сборы за регистрацию прав собственности и прочие затраты по сделке.

Для учета недвижимости, полученной по договорам финансовой или операционной аренды, применяется одинаковый метод учета, если во всех иных отношениях права на недвижимость соответствуют определению инвестиционной недвижимости, и были классифицированы в качестве таковых. Это означает, что права на недвижимость, полученную арендатором по договору операционной аренды и классифицированную как инвестиционная недвижимость, должны учитываться так, как если бы это был договор финансовой аренды.

Последующая оценка

После первоначального признания компания может выбрать один из следующих методов учета инвестиционной недвижимости:
• модель учета по справедливой стоимости или
• модель учета по первоначальной стоимости.
Стандарт не выделяет ни один из этих методов в качестве приоритетного. Однако в отношении выбора метода оценки существует одно исключение: права на недвижимость, находящуюся в распоряжении арендатора по договору операционной аренды, могут быть классифицированы как инвестиционная недвижимость при условии применения модели учета по справедливой стоимости к признанному активу и, следовательно, ко всем объектам инвестиционной недвижимости.

Все компании независимо от того, какой метод оценки выбирают, должны определять справедливую стоимость инвестиционной недвижимости, поскольку справедливую стоимость должны раскрывать даже те компании, которые используют модель учета по первоначальной стоимости. Компания может прибегнуть к помощи независимого оценщика с признанной профессиональной квалификацией и обладающего опытом работы в современных условиях, однако это не является обязательным требованием стандарта.

Модель учета по справедливой стоимости

В соответствии с этой моделью инвестиционная недвижимость отражается в отчете о финансовом положении по справедливой стоимости на отчетную дату, а все изменения справедливой стоимости от одной отчетной даты до другой включаются в отчет о совокупной прибыли за отчетный период.

Стандарт указывает, что наилучшая оценка справедливой стоимости будет получена при совершении фактических сделок, предметом которых является аналогичная недвижимость, находящаяся в схожих условиях и расположении. При этом допускается оценка справедливой стоимости с использованием прочей информации в том случае, если не может быть определена рыночная стоимость. Это означает, что доходы и расходы могут быть отражены в отчете о совокупной прибыли в том случае, если отсутствует рыночная стоимость для недвижимости и ее справедливая стоимость была получена, основываясь на других источниках данных.
В качестве таких источников данных компания может использовать следующие:
• операции на активном рынке, предметом которых является недвижимость различного характера (например, недвижимость другого характера, с другими условиями или месторасположением либо которая является предметом различных видов договора аренды), скорректированные с целью отражения различий;
• операции на менее активном рынке при условии, что они были скорректированы с учетом последующих изменений в экономических условиях;
• дисконтированные прогнозные потоки денежных средств на основании оцененных будущих потоков денежных средств (если они представляют надежную оценку). Это должно подтверждаться существующими договорами аренды и текущими арендными платежами по аналогичной недвижимости, находящейся в одинаковом местоположении и условиях. Ставка дисконтирования должна отражать текущие рыночные оценки неопределенности и периодов потоков денежных средств.

Модель учета по первоначальной стоимости

В соответствии с моделью учета по первоначальной стоимости все объекты инвестиционной недвижимости должны оцениваться после первоначального признания в соответствии с методом, определенным в МСФО (IAS) 16 для учета по первоначальной стоимости. Это значит, что актив должен быть признан по первоначальной стоимости и амортизироваться в течение срока его полезного использования. Остаточная стоимость и срок полезного использования каждого объекта инвестиционной недвижимости должны пересматриваться как минимум на конец каждого отчетного года. В случае расхождения с предыдущими результатами оценки изменения должны учитываться как изменение оценочного значения в соответствии с МСФО (IAS) 8. Недвижимость должна анализироваться с разбивкой на соответствующие значительные части, каждая из которых должна амортизироваться на индивидуальной основе.

Если компания применяет модель учета по первоначальной стоимости, она должна раскрыть справедливую стоимость инвестиционной недвижимости (см. п. 9 ниже). Ресурсы внутри компании могут быть ограничены, вследствие чего компания будет вынуждена обратиться за профессиональной помощью с целью соответствия требованиям раскрытия. В прошлом эти компании могли прибегать к модели учета по первоначальной стоимости с целью частичного предотвращения расходов на ежегодную оценку. Такое преимущество использования модели учета по первоначальной стоимости больше не является очевидным.