Все знают: если сдаешь квартиру, то нужно платить налог. Один из вариантов «заплатить налог и спать спокойно» - приобретение патента. Суть схемы проста: арендодатель, сдающий квартиру, должен зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) и выбрать в качестве системы налогообложения УСН (упрощенная система налогообложения) на основе патента. То есть ИП покупает патент, а стоимость данного патента и будет являться заплаченным налогом.
Журнал Metrinfo.Ru расскажет об этой схеме пошагово.
Шаг первый
Регистрируем ИП
Для начала гражданину, который планирует сдавать квартиру, необходимо зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Сделать это можно самостоятельно либо можно обратиться за помощью к специалистам.
Делаем все самостоятельно
Для регистрации ИП необходимы следующие документы:
а) заявление о регистрации
Бланк этого заявления утвержден Правительством РФ, то есть документ имеет строго утвержденную форму. Найти документ можно в сети Интернет. Это заявление по форме № 21001, которая утверждена Постановлением Правительства РФ от 19.06.2002 года № 439.
После того как заполнили заявление, необходимо будет посетить нотариуса, для того чтобы он заверил вашу подпись на заявлении. Нотариусу придется заплатить от 500 до 1000 рублей.
б) копия паспорта;
в) документ об уплате государственной пошлины. Размер государственной пошлины за регистрацию ИП составляет 400 рублей. Реквизиты для оплаты можно взять в налоговой инспекции по месту жительства.
Итак, когда все документы будут на руках, можно подавать их в налоговый орган. В Москве регистрацией ИП занимается только налоговая инспекция № 46.
Документы можно подать в налоговый орган непосредственно, то есть отстоять очередь в налоговой и отдать документы специалисту «из рук в руки», а можно выслать по почте.
Срок государственной регистрации - не более чем пять рабочих дней со дня представления (получения по почте) документов в регистрирующий орган.
После регистрации вы должны получить Свидетельство о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя.
Упрощаем регистрацию ИП
Если у вас совсем нет времени, но есть лишние деньги, то можно обратиться за регистрацией ИП к посредникам. Рекламу с контактами таких посредников можно встретить буквально на каждом шагу. Как правило, это юридические конторы, юридические агентства, частные юристы, которые специализируются на подготовке и сдаче документов для регистрации ИП и юридических лиц. За сравнительно небольшие деньги они сами заполнят заявление, подадут документы в налоговый орган, и получат Свидетельство.
Правда, идти к нотариусу все равно придется, так как подпись на заявлении должна быть в обязательном порядке нотариально удостоверена. Хотя многие посредники могут организовать этот поход без томительного ожидания в очереди. Цена вопроса по Москве от 2000 до 5000 рублей за регистрацию ИП.
Шаг второй
Получаем патент
Чтобы получить патент, также необходимо подать заявление в налоговую инспекцию - по месту жительства. Помните, что это заявление нужно подать не позднее, чем за один месяц до начала применения индивидуальным предпринимателем упрощенной системы налогообложения на основе патента. То есть, если вы планируете сдавать квартиру с 1 февраля 2010 года, то нужно в середине декабря начать регистрироваться в качестве ИП и до конца декабря 2009 года подать заявление на патент.
Заявление на получение патента утверждено Приказом ФНС России от 31.08.2005 N САЭ-3-22/417 – Форма № 26.2.П-1.
В заявлении необходимо указать вид предпринимательской деятельности - это «передача во временное владение и (или) в пользование гаражей, собственных жилых помещений, а также жилых помещений, возведенных на дачных земельных участках». Патент выдается по выбору налогоплательщика на период от одного до 12 месяцев.
Налоговая инспекция обязана выдать патент в десятидневный срок с момента подачи соответствующего заявления.
В Москве с конца октября 2009 года стало возможным вместе с заявлением о регистрации в качестве ИП подать и заявление на выдачу патента. При этом Свидетельство о регистрации и патент вам выдадут в налоговой инспекции либо по вашей просьбе вышлют по почте.
Как и сколько платить за патент?
Годовая стоимость патента определяется как процентная доля налоговой ставки (6 %) от потенциально возможного годового дохода.
Так в Москве потенциально возможный доход от сдачи квартиры составляет 720 000 рублей, то есть по 60 000 рублей в месяц за квартиру (для примера в Московской области эта сумма составляет 727900 рублей). Таким образом, стоимость патента на год в Москве составит 43 200 рублей:
720 000 х 6 % = 43 200 рублей (по 3600 рублей в месяц).
Если патент приобретается не на год, а на несколько месяцев, то будет соответствующий перерасчет.
Платить за патент нужно в 2 этапа:
1/3 от стоимости патента должна быть оплачена в срок не позднее 25 календарных дней после начала предпринимательской деятельности на основе патента (1/3 от 43200 это будет 14400).
Оставшаяся часть стоимости патента оплачивается не позднее 25 календарных дней со дня окончания периода, на который был получен патент (43200-14400=28800 рублей).
Если предприниматель просрочит первую часть оплаты либо внесет ее не полностью, то право на применение УСН на основе патента будет потеряно и придется платить налоги по общей системе.
Предприниматели, применяющие УСН на основе патента, должны вести налоговый учет в книге доходов, но зато им не нужно будет подавать в налоговый орган налоговые декларации.
Где выгода?
Итак, а теперь посчитаем, выгодно ли приобретать патент.
Для примера возьмем Москву. Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве составляет 25 000 рублей в месяц, а в год 300 000 рублей. Если арендодатель не будет «заморачиваться» с патентом, то он должен будет платить НДФЛ. Предположим, что гражданин сдает квартиру с 1 января по 31 декабря 2009, то есть ровно один год. В этом случае за этот год он обязан будет заплатить НДФЛ в размере: 300 000 х 13 % = 39000 рублей, что на 4 000 рублей меньше патента.
Тогда наш совет - зарегистрироваться в качестве ИП и, выбрав УСН, платить по ставке 6% от полученного дохода. В этом случае налог будет еще меньше: 300 000 х 6% = 18 000 рублей.
Патент же будет выгоден тем, у кого годовой доход от сдачи жилого помещения превысит 720 000 рублей.
Покажем на примере. Допустим у индивидуального предпринимателя есть несколько квартир, которые он сдает. Совокупный доход за год составляет 730 000 рублей.
Итак, сколько он должен будет заплатить если:
1. не будет регистрироваться в качестве ИП и будет платить только НДФЛ:
730 000 х 13 % = 94900 рублей;
2. зарегистрируется в качестве ИП, но выберет УСН без патента, то есть 6 % от дохода: 730 000 х 6% = 43800 рублей;
3. зарегистрируется в качестве ИП, но выберет УСН на основе патента: стоимость патента 43 200 рублей, независимо от количества сдаваемого жилья и полученного дохода.
Вывод: покупать патент выгоднее тем, кто получает доход от сдачи жилья более чем 720 000 рублей в год.
Комментарии специалистов:
Алла Лягина, директор юридического отдела IntermarkSavills:
Индивидуальным предпринимателям важно помнить, что полученные по итогам налогового периода доходы не должны превышать размера доходов, установленного пунктом 4 статьи 346.13 НК РФ для упрощенной системы налогообложения. Предельный размер доходов, ограничивающий право на применение упрощенной системы налогообложения на основе патента, в 2009 году достаточно велик и составляет 57 903 600 (письмо Минфина России от 03.07.2009 № ШС-22-3/539@).
Если размеры доходов будут превышены, то индивидуальный предприниматель теряет право на применение упрощенной системы налогообложения на основе патента в периоде, на который был выдан патент.
Ольга Якуничева, старший менеджер отдела вторичного жилья ЗАО «Русский дом недвижимости»:
Патент однозначно выгоден всем, кто сдает элитные квартиры и просто качественное жилье в престижных районах Москвы. Для них цена патента вместе со всеми дополнительными платежами, даже если квартир всего две, все равно окажется существенно меньше 13% подоходного налога. Разница будет тем заметнее, чем дороже сдаваемое жилье. Если же вы сдаете сравнительно дешевые квартиры эконом-класса в спальных районах или Подмосковье, то покупка патента будет иметь смысл при количестве объектов от трех-четырех.
Но учтите - бухгалтер вам понадобится в любом случае. Хотя схема налогообложения в данной ситуации упрощенная, все равно без бухгалтерской отчетности и регулярной сдачи ее в налоговую не обойтись.
Александр Перепелкин, юрист Агентства недвижимости Фирма «НОРА»:
Обладателю патента придется общаться не только с налоговыми органами, но и с другими госструктурами, в первую очередь с пенсионным фондом, куда необходимо будет вносить страховые платежи. Патент не избавляет от этой обязанности, а лишь дает возможность уменьшить его стоимость на эти выплаты в размере не более 50%. Кроме того, покупка патента не избавляет предпринимателя также от заполнения Книги учета доходов.
Учтите, что если во время действия патента наниматели или арендаторы съедут, или вообще не заплатят по каким-либо причинам, деньги за патент все равно придется заплатить в полном объеме.
Документы к статье: где об этом сказано:
• Налоговый кодекс РФ (ст. 346.25.1.);
• Федеральный закон от 08.08.2001 г. №129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»;
• Закон г. Москвы от 29.10.2008 № 52 «Об упрощенной системе налогообложения на основе патента».
